不動産屋の実態

不動産屋の諸事情

不動産情報サイトについて

家の売却を決めた方は、まずは不動産情報が掲載されたサイトを見始めると思われます。

その際に、様々な不動産情報サイトを見て相場勘を掴む必要があります。

不動産情報サイトはたくさんあり過ぎて何を見たらいいのか分かりません。様々な情報の中からそのときに必要な情報を選び取らなくてはならないので、自分の状況に応じた適切なサイトを選ぶことが重要となります。

家の売却を進めていく中で、家を売ろうと考え始めた人は、まず取引価格や売れやすい家など相場勘を掴むことが大切です。

相場勘を掴むには、売り出し物件の情報が豊富で、かつ新鮮な情報を提供してくれるサイトを見る必要があります。

次に、具体的に家の売却を進めたい方には、1日でも早く複数社の不動産屋に家の売却査定を依頼すべきです。

不動産情報サイトで相場観や住まいについて勉強したら具体的な行動にでる必要があります。売却査定を依頼することで、いち早く売却に向けて進むことができます。

 

不動産屋の儲かる仕組み

家を売却する場合、不動産屋と契約して買主を見つけてもらいます。不動産屋は家を売却する相手を見つけ、売却を成功させることで「仲介手数料」を取得します。しかし、不動産屋が常に売主にとって良いとも限りません。

不動産屋の仕事は大変なことが多いですが、やり方しだいでは、短期間に高額報酬を受け取ることができますので、中には儲け優先で売主のことは二の次という不動産屋も出てきます。

ここでは、そのような不動産屋に雑な仕事されないために、「不動産屋が儲かる仕組み」について記載します。 

不動産屋の仲介手数料報酬の仕組み

不動産屋の仲介手数料は「3% + 6万円」が上限となります。お金が入る仕組みは、2パターンあり、「片手」と呼ばれるものと「両手」と呼ばれるものの2種類があります。

例えば、Aさんから「家を売って欲しい」と依頼された不動産屋Bは、買主は別の不動産屋が見つけてきた場合は、売主Aさんからのみ仲介手数料をもらうことになります。これを「片手」と言います。

ですが、買主も不動産屋Bが自らみつけた場合は、売主Aさんと買主の両者から手数料をいただくことができます。これを「両手」と言います。

両手の場合は、報酬が倍になります。不動産屋にとっては非常に良い案件です。不動産屋Bが買主まで自社で引き受けたいと考えた場合、Aさんの住宅情報を他社から隠そうとします。 

 

不動産屋の媒介契約の仕組み

家を売る場合、不動産屋と媒介契約を交した上で売主を探します。媒介契約の形態は3つありますが、ほとんど「一般媒介」か「専任媒介」の2パターンです。

一般媒介とは、売主が複数の不動産屋と契約することを言います。一般媒介は、レインズへの登録義務も販売状況の報告義務も必要ありません。

専任媒介とは、売主が1社の不動産屋とのみ契約することを言います。不動産屋はレインズへの登録義務があり、2週間に1回以上販売状況の報告義務がある。

不動産屋はお客様を独占したいので、できるだけ専任媒介契約を結びたいと考えます。不真面目な不動産屋は、専任媒介契約を結ぶと同時に、買主探しを他の不動産屋に任せてしまいます。

さらにひどい場合は、手数料欲しさに、他社に売り物件情報を隠しておきながら、売主に対しては、売れないと言い値下げを提案します。そして、安くなったタイミングで適当な買主を見つける、といったことは日常茶飯事です。

不当に値下げをされないために「知識」の習得が必要です。

 

誠実な不動産屋をみつけるコツ

誠実な不動産屋を見つけるためには、少なくとも3社以上の不動産屋に査定を出し、面談した上で業者選択する必要があります。

また、売却査定額も不動産屋によって大きく異なります。1社に相談して査定額が低かったからといって諦める必要はありません。

 

お店に行く前に事前連絡をしよう

不動産屋回りのコツ

皆様は、家を売却するときに、「とりあえず不動産屋に行けば、すぐに家を売ってくれるだろう」という認識をお持ちではありませんか?

不動産の売却はそこまで甘いものではありません。これから不動産屋へ行く方は、会う前にある程度の情報を伝えておく必要があります。面談内容が充実し、効率化が図れます。

 

お店に行く前に必ず電話で、アポを取る

いきなりお店に向かうことはあまりオススメできません。なぜなら、繁盛している不動産屋や優秀なスタッフほど外出率が高いからです。せっかく出向いても、優秀な社員に会えなければ意味がありませんので、事前に会う日時を決めておくことが重要です。

電話対応も気になるところですので、この機会にしっかりチェックしておきます。

電話対応では、「すぐに電話に出るか」「お待たせしましたの一言があるか」「話し方は丁寧か」などのポイントをしっかり出来ているか確認してみてください。

 

ある程度の情報は伝えておく

短時間に電話で伝えられることには限度がありますが、会う前にある程度の情報を伝えておくことで面談内容を充実させることができます。

「場所」「期限」「築何年の物件」などの情報を伝えておくことをオススメします。

また不動産屋が必要な情報を聞いてくれると思いますが、もし突っ込んだ質問が無い場合、「その他に伝えておくことはないでしょうか?」「持って行った方がいい資料などはないでしょうか?」といったようにこちらから確認することが大切です。

もし、不動産屋から「現地を見たいので訪問したい」と申し入れがあったら受けていいと思います。面談ついでに査定もしてもらいましょう。

訪問査定を受ける時は、家をキレイにする時間を確保した上で会う日時を決定しましょう。

 

効率よく不動産屋をみつけるコツ

効率よく不動産屋を見つけるには、ネットの不動産売却専門の複数社に一括査定を申し込むことです。

一回の申込みで複数の不動産屋に査定依頼ができますので、短時間で楽に調べられます。また、売却査定額も不動産屋により大きく異なるため、1社に相談して査定額が低かったからといって諦める必要はありません。

 

囲い込み・売り止めに注意

不動産屋の「囲い込み」「売り止め」には注意しましょう。売主側に非常に迷惑な行為として、「囲い込み」と「売り止め」といったものがあります。売却まで時間がかかったり、値下げされたりと不都合なことが多々起こります。

また、これは大手不動産屋にも起こるため、有名企業だから安心ということはありません。 

売り止め・囲い込みとは

不動産屋さんと結ぶ媒介契約の形態は「一般媒介」「専属媒介」「専属専任媒介」の3パターンから選べます。売り止めや囲い込みは不動産屋さんと専任媒介か専属専任媒介で契約したときに起こり得ます。

ポイントはレインズの登録義務です。レインズとは不動産屋のネットワークみたいなもので、売出し中の物件情報が網羅されています。

専任媒介と専属専任媒介では、売主と契約を結ぶと定められた期間内にレインズへ物件登録する義務があり、レインズに載った物件はどの不動産屋でも売ることが可能です。

不動産屋は、買主も自社でみつけてくることによって仲介手数料を2倍得られます。

利益を最大にしたい不動産屋は、義務だからレインズには載せるものの、他社からの問い合わせに対して「買いたい人が見つかって商談中です!(売り止め)」と嘘をついて情報を渡さない場合があります。

ひどい場合にはレインズにも載せないことがあり、これらの行為は囲い込みと呼ばれています。 

実際には商談できる購入希望者がいないにも関わらず売り止めをされたり、囲い込まれると、もしかしたらいくつかの売却機会を逃してしまっているかもしれません。

さらに悪いケースでは、不動産屋から「このままでは売れないので値下げしましょう」などと持ち掛けられ、鵜呑みにして安売りし、無駄な資産損失に繋がることも考えられます。 

売り止め・囲い込みを防ぐ方法

未然に防ぐには一般媒介で契約する方法がありますが、一般媒介にはデメリットもあります。

一般媒介のデメリット
・不動産屋に物件販売状況の報告義務がない
・不動産屋としては販促に予算をかけにくい
・レインズに載せてもらえないと売り出し情報が広がりにくい

一般媒介には競争心理が働くというメリットもありますが、レインズに載せてもらえないと人気のない物件の場合不利です。

専任媒介や専任専属媒介にする場合は誠実な不動産屋と契約することが大切です。 

おとり広告を出す不動産屋に注意

不動産屋には「おとり広告」という悪質な不当表示として禁止されている手法があるのですが、これをやる不動産屋が多数います。

おとり広告とは?

おとり広告とは、客寄せのための架空広告のことです。最も悪質な不当表示として、広告規約で禁止されています。具体的には次のものが該当します。

・実際には存在しない架空物件の広告または存在しても広告内容と実物が異なるもの
・広告掲載の数ヶ月前に売却済みの物件や、オーナーから売却依頼のない物件の広告
・物件はあっても、広告主が売却意思のない物件の広告

このような物件は価格を著しく安く表示する傾向があります。

「不動産を売りたい人には関係ないでしょ?」とか「家や土地を探している人や、賃貸物件を探している人が気をつけるべきこと」と思われるかもしれませんが、こういうことを平気でやる不動産屋には売主としてもお世話になりたくないものです。 

おとりかもしれない広告
良い条件の物件なのに相場より安いものが多い
安くて条件が良い物件が長期間載っている
「完全」「完璧」「日本一」などの禁止表現がある

まずは、お気軽にご相談ください。

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