任意売却

任意売却とは

任意売却とは、自宅などの不動産を所有者自らの意思で売却をして、住宅ローンを返済する方法です。

住宅など不動産を購入するときに、当然多くの人は住宅ローンなどを金融機関から融資されます。金融機関は融資の担保として、購入した不動産に抵当権などを設定しますが、この不動産を売るときには抵当権などを解除(抵当権の抹消)してもらうことが必要です。

抵当権などを解除してもらうためには、もちろん融資金の残額をすべて返済することが前提となります。

住宅ローンの残高よりも高く売れれば何ら問題はありませんが、残高を下回る金額でしか売れないときには全額の返済ができません。

このようなときに、金融機関など(債権者、抵当権者)の合意を得たうえで不動産を売り、返済しきれなかった債務を残したままで抵当権などを解除してもらいます。これが任意売却です。

 

競売と任意売却

競売を避けるためには「任意売却」手続きを行う必要があります。

任意売却は通常の不動産の売却と同じように一般の市場で売却を行うので、競売のように通常の売却価格よりも2~3割安く叩き売られてしまうことはありません。したがって、競売になるよりも借金の金額を減らすことができます。

また、この方法は、債権者である金融機関にとって「競売のときよりも、融資金の回収が多く見込める」というメリットがあります。もちろん、その分債務者にとっては、「売却後の残債務の返済に柔軟に対応してもらえる」というメリットが生じます。話し合いによっては、引越し費用などを融通してもらえる可能性などもあります。

「任意売却」は不動産競売のように強制的な処分ではありません。

しかし、返済が不可能になってしまってから何もアクションをおこさなければ、近いうちに競売処分となることは避けられません。任意売却で早めに処理をするのか、それとも条件の難しい競売を待ち続けるのかは、あなたの判断にゆだねられます。 

競売について詳しくはこちら 

いずれにしても競売を避けるためにこれらの方法を採れる時間は限られています。一刻も早く専門家にご相談することをお勧めします。 

任意売却のメリットとデメリット

任意売却には以下のようなメリットとデメリットが存在します。

メリットデメリット
自分の意思で売却可能 競売までに手続きしなくてはならない
競売より高い価格(市場価格)で売却が可能 ブラックリストに載る
残債軽減により負担が減る 必ず成功するとは限らない
手元に資金を残せる可能性が有る  
近所に知られず、安心して売却できる  
持ち出し費用が必要ない  
親族間売買により、売却後も住み続けられる  
債権者と穏便に話し合いが出来る  
引越し日について相談できる  
新しい生活の再スタートを切れる  

このように、任意売却にはデメリットに余りある多くのメリットが存在します。

また、債権者は競売になるよりも多くの金額を回収でき、債務者はより多くの返済を行えるため、任意売却は債務者だけでなく、債権者にもメリットがあります。 

任意売却の流れ

「任意売却の流れ」を以下の通りにまとめておきました。

手続きの開始

債権者と返済に関する話し合いを行います。そして、債権者が中心になって手続きを進めます。

話を進める上で「売買価格の決定」と「買主の決定」は、重要なポイントです。

売買価格は債権者の債権回収率に大きく影響を及ぼしますし、買主の目星がついている場合は、話がより具体的になります。

債権者やその他利害関係人との調整

債権者や利害関係人の調整と合意が必要となります。

債権者が数社となる場合、売買代金をどのように分配して各債権者の返済にあてるのか、また、その返済額で承諾してもらえるのか、一部放棄は可能なのかなど、いろいろ調整をしていかなければなりません。

また、税金の滞納はないのか、建物であれば占有している人が居ないかなど 、早めに確認していく必要があります。

任意売却の成立

全ての当事者が合意した上で、その他の手続きが完了し、売却手続きの準備が整うと決済日(実際に売買する日)が決まります(決済日には、当事者を含め、関係者が集まります。)。

担保権の抹消や所有権移転等の登記手続の確認をし、売買代金の支払いが行われ、債権者により競売手続の取り下げがなされます。

売買代金から各債権者へ返済を行い、様々な精算手続きが行われて不動産は買主名義にかわり、返済を受けた債務はなくなります。

弊社は住宅ローン問題の豊富な経験がございますので、幅広いご提案が可能です。
任意売却は債権者との交渉など複雑な手続きが求められますので、ぜひ一度ご相談下さい。

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