相続問題での不動産売却

相続不動産を上手に売却するためには

まず、相続不動産の売却とは、相続で得た不動産を売って現金に変えることです。

そして、相続不動産の売却に関するご相談で最も多いのは、「相続した土地・建物を使わないため、売却したい」といったご相談です。

不動産の売却は、人生で何度も経験することではないため、不動産会社に比べて、消費者の皆様の知識が圧倒的に少ないです。

より良いタイミングや売却方法の提案、時間の短縮などを考えると、相続に特化した専門家に相談し、不動産の売却に進むことをお勧めいたします。

相続不動産を売却するパターン

だれが相続するか決まっていない不動産を売却する場合

相続財産を未分割のまま売却する場合には、各相続人が法定相続分に基づいて共同で相続し、売却したものと考えられます。
この割合に基づいて売却代金等を按分し、それぞれが税金を計算して申告することになります。
現にその不動産に居住している人は居住用の特例が使えます。
なお、売却してしまうと法定相続分でそれぞれが相続することを同意したと判断されます。

後に分割協議をして法定相続分と異なる割合で代金を分割することは原則的には認められませんのでご注意ください。

当センターは税理士と連携し、どのように遺産分割をして売却した方が良いか、節税もふまえてベストな提案をいたします。

不動産の名義が祖父名義のままとなっている場合

「父が亡くなり、土地・建物を相続し、売却しようと不動産の登記簿謄本を取り寄せたら、祖父名義のままだった。」

このようなケースはよくあります。そもそも不動産の登記名義を変更するかどうかについては、所有者の自由であり、固定資産税さえしっかりと払っていれば、登記申請をしないことでなにか罰則があるわけではありません。
そのため、実際の所有者(例:父)と、登記記録上の所有者(例:祖父)が異なるといったことは、頻繁に起こります。

この場合は、一連の戸籍収集を行い、祖父の相続人を確定させます。相続人確定後、父名義にするための祖父の相続人全員の合意に基づく「遺産分割協議」も必要になります。

このように、祖父名義の不動産を売却するには、遠縁の親族にまで協力を得る必要が生じ、売却に至るまで多くの時間を割いてしまうのが現状です。

 

不動産を売却するデメリットは少ない!?

不動産を売却するメリットとデメリット

メリットデメリット
現金化できる 仲介手数料、引越し費用などがかかる
ローンを完済できる すぐに売却先が見つかるとは限らない
固定資産税などの税金を軽減できる 相続登記をしなければ売ることができない
住まいを買い替えられる  
残りの年数分の火災保険料などがかからない  
住宅ローンの保証料が戻ってくる  
不動産を売却するデメリットは少ない

不動産の売却は、何も特別なことではありません。

しかし、非常に高額な取引であるため、ためらってしまう消費者が多いのも事実です。ですが、上図のように不動産を売却するデメリットはそこまで多くはありません。

むしろ、赤字の投資用マンションや相続しただけの“塩漬け”の土地など、所有し続けることを考えた場合、メリットの方が多く存在します。

実際に住んでいる住まいであっても、一部の例外を除いて土地の価格は年々下がり続けているため、住めば住むほど、価値は下がります。

売りたいと思ってもすぐに売れる訳ではありませんので、決断が遅れれば遅れるほど、好条件で売ることが難しくなってしまいます。

 

相続してすぐ売却するときの注意点

小規模宅地等の特例の注意点

小規模宅地等の特例とは、相続税の計算上、被相続人等の自宅や事業用の敷地の評価について、一定の条件の下で、高額な減額が認められているという制度です。

亡くなった方の土地・建物について小規模宅地の特例を使う場合には、相続税の申告期限(亡くなった日の10ヶ月後)までにその土地を売却すると、80%の減額が使えなくなってしまうことがあります。

小規模宅地の特例は、土地の評価額を最大で80%減額するもので、実際にこの特例を使ったおかげで相続税がゼロになったというケースも頻繫にあります。

配偶者がその土地を相続する場合にはいつ売却しても80%の減額ができることになっているので心配ありません。

この制度の適用を受けるにはその他にも様々な要件を満たす必要がありますので、必ず詳しい専門家にご相談ください。

相続不動産売却時の義務

相続する不動産には、「一度も実際には住んだことがない」「昔住んでいた」といったケースがあり、そういった相続不動産についてよく理解していない場合があります。

ですので、その相続不動産を購入した経緯を思い出す事や購入当時の売買契約書類、地籍測量図や境界確認書、覚書などが非常に重要となってきます。    

なぜなら、相続した不動産を売却する場合に、当時の「権利に関する重要書類」が必要となるからです。

売買契約後に重要書類を発見した場合、買主に内容の説明をするのが契約後となるため、想定外の問題に発展する場合があります。

「相続」 は、被相続人のプラスの財産やマイナスの財産などの“権利義務”を全て承継することです。相続人はその全てを引き継いだのですから、「売主は権利義務の全てを売却によって買主に引き渡す義務」が生じる、といったことを理解しておくことが大切になります。

借入金が多い場合

相続不動産の売却など、相続財産の処分を行うと相続人は単純承認したとみなされるため、相続放棄できなくなる可能性があります。マイナスの財産が多い方は、相続放棄した方が良い場合がありますのでご注意ください。

売却前に負債がどの程度あるかの確認を専門家に依頼しておくことをお勧めいたします。

 

最後に

相続や土地・建物等の不動産に関する問題はなるべく穏便に済ませたいと思われます。

しかし、現実には様々な事情や感情もあります。また、親族にさえ相談できないほど複雑な問題に発展してしまうこともございます。

ですので、このような問題に直面した場合は、専門家に相談する必要があります。

ですが、相続に関する問題の相談先は、司法書士や弁護士、税理士など専門に扱っている事務所がたくさんあり、どこに相談すべきか分かりにくいのが現状です。

私たちは、特に相続・不動産(土地・建物)に詳しい専門家の集団です。

複雑な問題を解決するには、その「専門知識」と「総合的」、「実務的」なアドバイスが欠かせません。

当事務所は、法務的な観点から不動産の適切な売却方法の提案を行うため、お客様の立場にたった親切で丁寧なサービスで、公正な取引を実現致します。

また、相続問題の解決や不動産登記などの実務的な手続きと、不動産の取引をワンストップでご依頼いただけますので、売却までの時間短縮が可能です。

相続の不動産に関して、お困りの際は、ぜひ当事務所にご相談ください。


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