離婚問題での売却

離婚でお悩みの方へ、下記のようなお悩みはございませんか?

離婚するので、住宅を売却したい
離婚したいが、住宅ローンが残っている
夫婦で不動産の名義や住宅ローンの名義が異なる
離婚の時に住宅ローンが残っている場合、不動産は売却できる?

上記のように「住宅ローン」や「不動産の所有権」など、離婚の際には様々な問題が発生します。

離婚したいけど住宅ローンが残っている方は?

現在、離婚する際に住宅ローンをどうしていいかわからず、共同名義のまま離婚される方が増えています。

後腐れなく別れたいという方も多いかと思われますが、手続きを行わなかったことにより、後々のトラブルにまで繋がります。離婚後は、お互い別々の生活が始まるため、ライフスタイルの変化からこれまでのようにローンの支払いを続けていくことが困難になります。元パートナーに迷惑をかけてしまわぬよう、早い内に不動産問題を解決しておくことをお勧めいたします。

ローンが残っている不動産でも、「任意売却」なら、売ることができます。

また、離婚後も現在の住居に住み続けたいという方も、後々のトラブルに繋がらないよう、不動産の名義や連帯保証の状況を確認しておく必要があります。

離婚で家を売るときのポイント

住宅ローンが残っている不動産について

住宅ローンが残っていても、任意売却の手続きを行うことで、不動産の売却が出来ます。

離婚するとき家を売れる場合、売れない場合

住宅ローンが残っている状態で離婚してしまうと、夫婦間で大きな不安を抱えることになります。「連帯債務者や連帯保証人の責任はどうなるのか?」「住宅ローンの支払いはどうなるのか?」など様々な不安が発生すると思われます。

現在、このような不安をお持ちで、ローンが残っている方でも、家を売ってスッキリしたいという方が増えています。

ですが、ローンが残っている状況で家を売却する際に、残債より低い価格でしか売れないと査定されてしまうと、債務者であり名義人でもある夫はもちろん、妻が連帯保証人であったりすると、大きな負担を背負ってしまうことになります。

家を売却して、住宅ローンの残債を全て返済できる方は問題なく家を売ることができます。しかし、住宅ローンを返しきれない場合(オーバーローン)、家は売ることができません。正確には、任意売却という方法で家を売却するしかありません。 任意売却とは

ただし、任意売却は、住宅ローン滞納など切迫した状況にならないと、応じてもらえない可能性が高いです。

オーバーローン問題は、複雑な手続きが必要となるため、できる限り専門家に相談することをお勧めいたします。 

住宅ローンの連帯保証人となっている場合

連帯保証人となっている場合、原則として住宅ローンを完済するまで保証債務を負うことになります。住宅ローンが残っている状態で離婚し、元パートナーが住宅ローンを滞納した場合、連帯保証人は、家に住んでいなくても、代わりにローンを支払わなくてはいけなくなるケースもあります。

このような事態を防ぐためにも、離婚時に任意売却するなどして、連帯保証人の解除を行うことをお勧めいたします。

また、連帯保証人や連帯債務者から外れたい場合には、銀行などの債権者とよく相談し、「代わりの保証人や債務者を立てる」か、「住宅ローンを他の金融機関で借り替える」などの措置を取ることで、外れることが出来ます。

査定額とローン残高について

住宅ローン問題を考える際に重要となるのが、家の査定額とローン残高についてです。家の査定額がローン残高を上回るようであれば何も問題ありませんが、家の査定額がローン残高を大きく下回る場合、家の売却は厳しくなります。

なぜなら、不動産売買契約書の中で“借金(残債)が残ってしまうような売買はできない”と定められているためです。

売ることが出来ず、離婚をきっかけにローン滞納が顕著になると、競売になる危険性はさらに高まるため、そうなる前に任意売却を選択することをオススメします。 

任意売却について

ローン返済の目処が立たない、すでに滞っている、債務超過状態にある方は、強制執行により、競売になってしまう可能性が非常に高いです。そのようなローン滞納者の負担を減らす救済措置として任意売却はあります。

任意売却のメリットとデメリット

任意売却には以下のようなメリットとデメリットが存在します。

メリットデメリット
競売より高い価格(市場価格)で売却が可能 競売までに手続きしなくてはならない
残債軽減により負担が減る 必ず成功するとは限らない

近所に知られず、安心して売却できる

ブラックリストに載る
持ち出し費用が必要ない  
親族間売買により、売却後も住み続けられる可能性がある  
債権者と穏便に話し合いが出来る  

このように、任意売却にはデメリットに余りある多くのメリットが存在します。

また、債権者は競売になるよりも多くの金額を回収でき、債務者はより多くの返済を行えるため、任意売却は債務者だけでなく、債権者にもメリットがあります。

離婚後も住宅に住み続けるには

ここまでは、家を売却するという方法について説明してきましたが、もちろん住み続けるという選択肢も考えられます。夫婦のどちらかが住み続ける場合は、以下のようなケースがございます。

夫(妻)が住み続け、不動産も住宅ローンも夫(妻)の名義のままにする

この方法は、「住宅ローンの契約者本人がその家に住み続ける」という住宅ローンの基本的な条件に従っているため、特に問題なく進めることができます。

ただし、住宅ローンを“共有名義”にしている場合、金融機関と条件の変更交渉を行う必要があります。

妻(夫)が住み続けるために、住宅ローンを妻(夫)の名義で借り換え、不動産名義も妻(夫)に移す

この方法も、「住宅ローンの契約者本人がその家に住み続ける」という住宅ローンの基本的な条件に従っているのですが、問題は妻(夫)が住宅ローンの借り換えをできるかどうかになります。

住宅ローンを今後返済していくことができるか難しいと判断された場合、借り換えの審査に通らず、名義を変更することができなくなります。

この方法検討する場合には、事前に金融機関に相談することをオススメします。

妻(夫)が住み続けるが、不動産名義も住宅ローン名義も夫(妻)のままとし、夫(妻)が住宅ローンを支払い続ける

この方法は、住宅ローンの契約者であった夫(妻)が家を出ていくというケースになり、銀行は住宅ローンの一括返済を求めてくることがあります。金融機関に、今後の返済計画を明確に提示する必要があります。

また、このケースの場合には、住宅ローンの返済分として、財産分与で夫(妻)に預貯金を多く配分したり、養育費の支払いを減らすなどして調整することもあります。

あるいは、賃借権を設定して妻(夫)に家賃を払ってもらうといったケースもあります。

ですが、離婚後、夫(妻)が住宅ローンを滞納してしまうと、自宅は競売に掛けられて強制的に売却されてしまいます。そのために、この方法で手続きを進める場合は、夫(妻)が住宅ローンの返済を滞らせた時のために、「離婚公正証書」を作成して住宅ローンの返済について明記しておくことが大切になります。

 

最後に

養育費や賃貸料の負担(夫)、家族手当やパートナー(妻)の収入喪失など、離婚による収入減から住宅ローンの支払いに支障を来す可能性がある場合、住宅ローンの残債が査定額を上回る住宅(不動産)を処分するのであれば、任意売却を選択してください。詳しくは、当事務所にご相談ください。


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